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Permis d'urbanisme

Un permis d'urbanisme, c'est quoi ?

Vous souhaitez vivre dans un environnement agréable. Le cadre de vie est le souci de tous et chacun peut, voire doit y contribuer. Un grand nombre de travaux ont une influence considérable sur le voisinage et sur notre environnement, qu’il s’agisse de Ia construction d’une maison, de la transformation d’un ancien bâtiment rural en logement, de la réalisation de modifications paysagères ou encore de placer des installations (dépôts, enseignes,...).

Le permis d’urbanisme est un document écrit qui vous autorise à effectuer des travaux d’urbanisme. Le permis doit être impérativement obtenu avant que les travaux ne commencent. Il permet à la commune et à la Région de s’assurer que votre projet respecte la législation d’urbanisme en vigueur.

Quelles règles pour vos projets urbanistiques ?

  • Pour garantir un cadre de vie de qualité, une utilisation rationnelle de notre territoire et de ses ressources.
  • Pour permettre la bonne coexistence entre voisins et entre activités diverses (commerces, services, grande et petite industrie, circulation, équipements collectifs, ...),

Le Code du Développement Territorial a doté la Wallonie et les communes d’un ensemble d’outils (plan de secteur, schémas, guides d’urbanisme) qui encadrent la délivrance des permis d’urbanisme.

Le respect des règles n’est pas le seul élément de décision, l’autorité qui délivre un permis doit aussi juger de l’opportunité de votre projet et du respect du “bon aménagement des lieux”. Son appréciation peut se faire par référence à divers éléments tels que les caractéristiques du quartier, l’impact sur le voisinage, la densité d’occupation du sol.

Vous pouvez consulter toutes les informations planologiques de votre bien sur le site cartographique de la Wallonie http://geoportail.wallonie.be

Quand faut-il un permis d'urbanisme ?

Un permis d'urbanisme est indispensable pour réaliser bon nombre d'actes et de travaux d'urbanisme (article D.IV.4 du CoDT). Il en va ainsi pour:

1° construire, ou utiliser un terrain pour le placement d’une ou plusieurs installations fixes ; par « construire ou placer des installations fixes », on entend le fait d’ériger un bâtiment ou un ouvrage, ou de placer une installation, même en matériaux non durables, qui est incorporé au sol, ancré à celui-ci ou dont l’appui assure la stabilité, destiné à rester en place alors même qu’il peut être démonté ou déplacé ;

2° placer une ou plusieurs enseignes, ou un ou plusieurs dispositifs de publicité ;

3° démolir une construction ; 

4° reconstruire ;

5° transformer une construction existante ; par « transformer », on entend les travaux d’aménagement intérieur ou extérieur d’un bâtiment ou d’un ouvrage, en ce compris les travaux de conservation et d’entretien, qui portent atteinte à ses structures portantes ou qui impliquent une modification de son volume construit ou de son aspect architectural ;

6° créer un nouveau logement dans une construction existante ;

7° modifier la destination de tout ou partie d’un bien, en ce compris par la création dans une construction existante d’un hébergement touristique ou d’une chambre occupée à titre de kot, pour autant que cette modification figure sur une liste arrêtée par le Gouvernement en tenant compte des critères suivants :

  • l’impact sur l’espace environnant ;
  • la fonction principale du bâtiment ;

8° implanter un commerce de l’une des manières suivantes :

  • réaliser une construction nouvelle qui prévoit l’implantation d’un établissement de commerce de détail d’une surface commerciale nette supérieure à quatre cents mètres carrés ;
  • réaliser un projet d’ensemble commercial répondant à la surface définie au a), c’est-à-dire un ensemble d’établissements de commerce de détail, qu’ils soient situés ou non dans des bâtiments séparés et qu’une même personne en soit ou non le promoteur, le propriétaire, l’exploitant ou le titulaire du permis, qui sont réunis sur un même site et entre lesquels il existe un lien de droit ou de fait, notamment sur le plan financier, commercial ou matériel ou qui font l’objet d’une procédure commune concertée en matière de permis d’urbanisme ou de permis unique ;
  • dans un établissement de commerce de détail ou un ensemble commercial ayant déjà atteint la surface définie au a) ou la dépassant par la réalisation du projet, réaliser un projet d’extension de plus de vingt pour cent de la surface commerciale nette existante, ou de plus trois cent[s] mètres carrés de surface commerciale nette supplémentaire ;
  • réaliser un projet d’exploitation d’un ou plusieurs établissements de commerce de détail ou d’un ensemble commercial répondant à la surface définie au a) dans un immeuble existant qui n’était pas affecté à une activité commerciale ;
  • modifier de manière importante la nature de l’activité commerciale d’un établissement de commerce de détail ou d’un ensemble commercial dans un immeuble déjà affecté à des fins commerciales existant et répondant à la surface définie au a).

9° modifier sensiblement le relief du sol ; le Gouvernement peut définir la notion de modification sensible du relief du sol ;

10° boiser ou déboiser ; toutefois, la sylviculture dans la zone forestière n’est pas soumise à permis ;

11° abattre :

  • des arbres isolés à haute tige, plantés dans les zones d’espaces verts prévues par le plan de secteur ou un schéma d’orientation local en vigueur ;
  • (en tout ou en partie – décret du 13 décembre 2023, art. 72) des haies ou des allées dont le Gouvernement arrête les caractéristiques en fonction de leur longueur, (de leurs dimensions intrinsèques, du nombre de sujets, de l’inter-distance entre sujets, – décret du 13 décembre 2023, art. 72) de leur visibilité depuis l’espace public ou de leurs essences ;

12° abattre, porter préjudice au système racinaire ou modifier l’aspect d’un arbre ou d’un arbuste remarquable ou d’une haie remarquable soit parce qu’il figure sur une liste arrêtée par le Gouvernement, soit parce qu’il présente les caractéristiques arrêtées par le Gouvernement en fonction de leur longueur, de leurs dimensions intrinsèques, du nombre de sujets, de l’inter-distance entre sujets, de leur visibilité depuis l’espace public ou de leurs essences ; – décret du 13 décembre 2023, art. 72)

13° défricher ou modifier la végétation de toute zone dont le Gouvernement juge la protection nécessaire, à l’exception de la mise en œuvre du plan particulier de gestion d’une réserve naturelle domaniale, visé à l’article 14 de la loi du 12 juillet 1973 sur la conservation de la nature, du plan de gestion d’une réserve naturelle agréée, visé à l’article 19 de la même loi, ou du plan de gestion active d’un site Natura 2000 visé à l’article 27 de la même loi ;

14° cultiver des sapins de Noël dans certaines zones et selon les modalités déterminées par le Gouvernement ;

15° utiliser habituellement un terrain pour :

  • le dépôt d’un ou plusieurs véhicules usagés, de mitrailles, de matériaux ou de déchets ;
  • le placement d’une ou plusieurs installations mobiles, y compris des habitations légères telles que définies par l’article 1er, 40°, du Code wallon de l’habitation durable, à l’exception toutefois des installations mobiles autorisées par le Code wallon du tourisme ou le décret du 4 mars 1991 relatif aux conditions d’exploitation des terrains de caravanage ; – décret du 13 décembre 2023, art. 72) ((…) – décret du 28 septembre 2023, art.35 et décret du 13 décembre 2023, art. 72)

16° recouvrir ou modifier un dispositif de sécurisation d’une issue ou d’un puit de mine sécurisé  – décret du 14 mars 2024, art. 18)

Par créer un nouveau logement dans une construction existante au sens du 6°, il faut entendre créer, avec ou sans actes et travaux, un nouvel ensemble composé d’une ou de plusieurs pièces, répondant au minimum aux fonctions de base de l’habitat à savoir cuisine, salle de bain ou salle d’eau, WC, chambre, occupé à titre de résidence habituelle ou de kot et réservé en tout ou en partie à l’usage privatif et exclusif d’une ou de plusieurs personnes qui vivent ensemble, qu’elles soient unies ou non par un lien familial.

La création d’une seule chambre occupée à titre de kot au sens du 7° chez l’habitant n’est pas soumise à permis.

Dispense de permis et petits permis

En règle générale, il vous faudra un permis d’urbanisme pour tous les actes et travaux qui influencent l’environnement ou la stabilité d’un bâtiment.

Néanmoins, certains travaux dits de minime importance pour le cadre de vie ou l‘environnement bénéficient d’une procédure simplifiée à certaines conditions.

Il existe 2 types de simplification:

Certains travaux ne nécessitent aucun permis. Dans ce cas, vous ne devez effectuer aucune démarche administrative

Vous avez décidé d’agrémenter votre propriété en y apportant quelques touches de confort et de loisirs: vous voulez agrandir votre maison en y ajoutant une véranda et, ensuite, effectuer quelques aménagements dans votre jardin, y installer une piscine, une balançoire pour les enfants, une niche pour le chien et, pour terminer, un barbecue pour l’été, ... Sachez que tout cela est réglementé. La réalisation de ces «petits» travaux bénéficie soit d’une dispense de permis, soit d’une procédure allégée. Tout ce qui est dispensé de permis est également dispensé de l’intervention d’un architecte.

Attention, les dispenses de permis ne valent pas pour les biens à grande valeur patrimoniale! Le patrimoine protégé suit en effet un régime spécifique.

L'ensemble des dispenses des permis et des conditions à remplir pour en bénéficier sont accessibles sur le site https://territoire.wallonie.be/fr. N’oubliez pas de toujours vérifier auprès de votre administration communale que les travaux que vous souhaitez effectuer peuvent effectivement bénéficier d’une dispense de permis.

« Dispense de permis » ne signifie pas que « tout est permis ». N’oubliez pas que vos voisins peuvent être impactés par votre projet. Pensez au respect des vues, Veillez au respect des hauteurs en cas de clôture imposées par te Code civil. N’oubliez pas que si vous tes installez en mitoyenneté, l’accord de votre voisin est requis par la loi.

Veuillez trouver ci-joint le tableau des actes et travaux exonérés du permis d'urbanisme, d'impact limité ou qui ne requièrent pas le concours d'un architecte.

Explication du tableau:

Chaque ligne correspond à un acte particulier et une description y est associée.

A côté de cette description, des croix peuvent être placées dans 3 colonnes différentes:

  • une croix placée dans la colonne "sont exonérés du permis d'urbanisme" informe que l'acte est dispensé de permis à condition que celui-ci respecte l'entièreté de la description.
  • une croix placée dans la colonne "sont d'impact limité" informe que l'acte est dispensé de l'avis du Fonctionnaire délégué concernant la description établie.
  • une croix placée dans la colonne "ne requièrent pas l'intervention obligatoire d'un architecte" informe que l'acte est dispensé d'architecte concernant la description établie.

D’autres travaux, tout en nécessitant un permis d’urbanisme, bénéficient d’une procédure allégée

l’avis préalable du fonctionnaire délégué et/ou l’intervention d’un architecte n’est pas requis, ce qui rend votre procédure de permis plus facile et plus rapide. Ce régime simplifié n’est toutefois pas d’application si votre habitation est un bien inscrit sur la liste de sauvegarde, classé ou soumis provisoirement aux effets de classement.

N’entreprenez pas de travaux sans vous renseigner préalablement auprès du service Urbanisme.

Même si vous pensez en toute bonne foi que vos travaux ne nécessitent aucune autorisation, demandez confirmation à votre commune.

Sachez en effet que l‘infraction d’urbanisme est punie pénalement et peut entraîner des obligations de réparation lourdes de conséquences financières.

En outre, il faut savoir que le maintien de travaux irréguliers est aussi constitutif d’une infraction. Le responsable de celle-ci étant le propriétaire actuel du bien, même si les travaux ont été réalisés par des propriétaires précédents.

Faut-il un architecte ?

En principe, le recours à un architecte est obligatoire tant pour l’établissement des plans nécessaires à votre demande de permis que pour le contrôle des travaux. Construire, rénover ou transformer votre habitation sont des actes importants pour vous et pour votre voisinage, raison pour laquelle vous devez impérativement recourir à un architecte.

Pour certains travaux ne posant généralement pas de problème de stabilité (par exemple la construction d’un car-port), vous pouvez introduire vous-même la demande de permis sans recourir obligatoirement à un architecte.

Veuillez prendre contact auprès du service Urbanisme pour connaître les actes et travaux dispensés d'architecte.

UN CONSEIL
Si vous faites appel aux services d’un architecte, vous devez vous assurer que celui-ci est en droit d’exercer. Un architecte en droit d’exercer est inscrit au tableau de l’Ordre des architectes ou sur la liste des stagiaires. Renseignez-vous auprès de l’Ordre des architectes ou sur www.ordredesarchitectes.be.

Lorsque vous aurez fait votre choix, vous devez conclure impérativement un contrat d’architecture qui encadrera votre collaboration. Ce contrat définira clairement les droits et obligations de chacun et reprendra également les modalités de fixation des honoraires.

L’exécution de travaux sans le concours de l’architecte est réprimée pénalement. Avant de vous lancer, renseignez-vous auprès du service urbanisme de votre commune ou auprès d’un architecte.

Qui délivre le permis?

  • L'autorité qui sera chargée de l’analyse de votre demande de permis est différente en fonction de la nature des travaux ou de leur localisation.
  • Le Collège communal est l’autorité compétente de principe pour délivrer les permis. Cette compétence est renforcée lorsque la commune s’est dotée des outils planologiques qui exprime la conception que la commune se fait du développement de son territoire (ce qui est le cas pour Gembloux). Lavis de la Région par l’intermédiaire du fonctionnaire délégué devra ou non être demandé en fonction de la nature du permis introduit.
    Le fonctionnaire délégué délivre les permis dits « publics » (article D.IV.22 du CoDT) lorsque le champ d’application dépasse le seul cadre communal. Il est également impliqué lorsque les délais de rigueur sont dépassés par le collège communal.

Qui est le fonctionnaire délégué?

  • Le fonctionnaire délégué est le directeur du service extérieur de la DGO4 du Service public de Wallonie dont dépend la commune où est réalisé votre projet. Il est l’interlocuteur privilégié des communes et des citoyens. Il est compétent pour rendre des avis sur les demandes de permis qui sont introduites à la commune. Son avis vient éclairer l’autorité communale sur la légalité et l’opportunité du projet qui lui est soumis.
  • Le Gouvernement wallon délivre le permis en cas de recours administratif.

Comment introduire sa demande de permis?

Votre dossier doit être constitué d’une série de documents qui permettent de comprendre le projet et sa place dans son environnement immédiat (plans, photos, cartes,...). Ces documents varient suivant la nature des travaux envisagés (construction d’un bâtiment, abattage d’un arbre,...).

Vous devez introduire votre demande de permis dans la commune où vous souhaitez effectuer les travaux:

  • Soit en le déposant à la Maison communale contre un récépissé qui vous sera délivré sur-le-champ
  • Soit en l’envoyant à la commune mais à condition de pouvoir prouver les dates d’envoi et de réception de la demande notamment via le recommandé postal.

Vous pouvez également charger votre architecte de ces formalités.

Comment se déroule la procédure d'instruction de la demande?

La procédure peut être divisée en deux étapes:

  • 1ère étape: vérification du caractère complet du dossier
    La commune vérifie si votre dossier est complet. Si le dossier est complet, elle vous envoie un accusé de
    réception le confirmant. Si le dossier est incomplet, elle vous envoie une liste des documents manquants.
    Les envois se font par courrier recommandé. L'autorité dispose de 30 jours à partir du dépôt du dossier
    pour vous envoyer ces documents. Au-delà de ces 30 jours, le dossier est présumé complet et les délais
    légaux pour rendre une décision commencent à courir.
    L'accusé de réception de complétude de votre dossier vous détaillera les étapes et les délais de procédure qui vont suivre.
    Si, dans Les 30 jours de l'introduction de votre demande, vous n'avez reçu ni l'accusé de réception de complétude ni le relevé des pièces manquantes, vous devez impérativement envoyer copie de votre dossier de demande au fonctionnaire délégué ainsi que la preuve de son dépôt auprès de la commune. A défaut d'envoi de votre dossier au fonctionnaire délégué dans les trente jours du dépôt à la commune, votre demande de permis sera irrecevable. Autrement dit, votre demande sera considérée comme n'ayant pas été déposée.
  • 2ème étape : instruction de votre demande
    La seconde étape consiste en l’instruction de votre dossier par l’autorité compétente. Les délais pour notifier la décision finale varient d’une demande à l’autre, en fonction des spécificités de chaque dossier. Si des instances doivent être consultées par les autorités, les délais de traitement du dossier seront allongés. Ce sera également le cas si des mesures particulières de publicité sont requises.
    Dans certaines situations, la réglementation prévoir en effet la possibilité pour les riverains de formuler leurs remarques sur un projet urbanistique déposé à la commune. L'autorité compétente n'est pas tenue de satisfaire aux demandes des réclamants. Toutefois, si elle ne rencontre pas certains avis exprimés lors de la consultation du public, elle doit en expliquer les raisons dans sa décision.
    Le CoDT organise un nouveau mode de participation du public: l'annonce de projet. Il s'agit d'un système plus léger que l'enquête publique selon lequel le demandeur de permis affiche un avis sur le terrain concerné par les travaux, tandis que la commune procède a l'affichage du même avis aux valves communales. Elle permet ainsi de faire participer les voisins directs d’un projet dont l’impact concerne le voisinage immédiat et qui modifie peu le cadre de vie.

Combien de temps pour obtenir mon permis d'urbanisme ?

Les délais de décision varient en fonction du type de procédure: permis délivrés avec ou sans l’avis du fonctionnaire délégué et permis nécessitant ou non des mesures particulières de publicité ou nécessitant ou non l’avis d’organisations ou d’administrations.
Le CoDT prévoit un mécanisme appelé «délai de rigueur» qui vous garantit une décision de l’autorité dans un délai déterminé.

  • Délais de décision du Collège communal
    Point de départ = jour de l’envoi de l’accusé de réception du dossier complet au demandeur; à défaut, jour suivant le terme du délai imparti au Collège ou au Fonctionnaire délégué pour envoyer cet accusé (J + 30)
    • 30 JOURS si la demande ne requiert ni mesures particulières de publicité, ni avis d'instances consultatives, ni avis du Fonctionnaire délégué
    • 75 JOURS si la demande requiert soit des mesures particulières de publicité, soit l'avis d'instances consultatives, soit l'avis du Fonctionnaire délégué
    • 115 JOURS si la demande requiert l'avis du Fonctionnaire délégué ET soit des mesures particulières de publicité, soit l'avis d'instances consultatives
    • + 20 JOURS pour une prorogation facultative du Collège communal ou du Fonctionnaire délégué
      Que se passe-t-il si le délai de décision n'est pas respecté ? Le collège communal qui n’a pas rendu sa décision dans le délai qui lui est imparti perd sa compétence. Ce transfert de compétence s’appelle la « saisine ». C’est alors le fonctionnaire délégué ou le Gouvernement qui aura la charge de prendre la décision et ce, sans autre formalité à accomplir pour le demandeur de permis.

Et après le permis ?

Attention, vous ne pouvez pas commencer les travaux dès que vous recevez le permis, mais seulement après l’expiration du délai de 30 jours dont dispose le fonctionnaire délégué pour suspendre le permis délivré par le Collège. Cette suspension sera, le cas échéant, suivie d’un arrêté d’annulation par le Gouvernement. Il s’agit là du pouvoir de tutelle de la Région sur les communes.

En cas d’octroi du permis, vous êtes tenu:

  • d’afficher sur le terrain, à front de voirie et lisible de celle-ci, un avis indiquant que le permis a été délivré. Cet avis doit être placé avant le début des travaux et doit rester en place pendant toute la durée de ces travaux.
  • d’avertir le Collège 15 jours avant le début des travaux.
  • de faire procéder à un état des lieux de la voirie communal réalisé par le géomètre communal
  • de transmettre un cautionnement bancaire lié à la conservation de la voirie communale
  • de transmettre l'indication de l'implantation des constructions nouvelles et des extensions de construction

"Le titulaire du permis fournira au Collège communal, 20 jours avant le commencement des travaux, un plan d'implantation coté reprenant les limites du terrain, les chaises délimitant la future construction, les repères de niveaux ainsi que deux points de référence fixes permettant un contrôle à posteriori. Ce plan sera dressé et signé par un géomètre et sera signé par le demandeur, le maître d'œuvre et l'entreprise qui exécute les travaux.
Conformément à l'article D.IV.72 du CoDT, les travaux de constructions nouvelles ou d'extension de construction ne pourront débuter qu'après réception du procès-verbal de l'indication de l'implantation constatant le respect de l'implantation prévue au permis."

Quelle est la validité du permis ?

Le permis d’urbanisme est périmé pour la partie restante des travaux si ceux-ci n’ont pas été entièrement exécutés dans les 5 ans de son envoi. Cependant, vous avez la possibilité de demander une prorogation de la validité du permis pour une durée supplémentaire de 2 ans. Cette demande est introduite 45 jours avant l'expiration du délai de péremption.

Permis refusé, que faire?

En cas de désaccord avec la décision, vous pouvez adresser un recours administratif devant le Gouvernement wallon. Pour être recevable, le recours doit être introduit dans les 30 jours qui suivent la réception de la décision au moyen d’un formulaire (annexe 20 du CoDT) disponible auprès de votre administration communale ou sur le site internet de la DGO4: https://territoire.wallonie.be/fr/codt

Documents administratifs pour les demandes de permis d'urbanisme

Toute question relative à la PEB est à soumettre auprès de Madame Isabelle GUISSARD du Service Energie (isabelle.guissard@gembloux.be ou 081/626.390)